Покупка недвижимости в Италии иностранцем: право и налоги

Иностранцы могут покупать недвижимость в Италии, но юридическое положение зависит от гражданства и статуса проживания. Граждане ЕС и ЕЭЗ обычно пользуются теми же гражданскими правами, что и итальянцы. Для некоторых покупателей из стран вне ЕС, не имеющих законного проживания в Италии, до сделки необходимо проверить условие взаимности.

Покупка жилья не дает автоматически итальянскую визу или ВНЖ. Недвижимость может подтверждать жилье для некоторых маршрутов, включая визу выбранного места жительства, но итальянская Golden Visa сейчас не предусматривает инвестиционный маршрут через покупку недвижимости.

Услуги Future Italian по недвижимости включают юридическую проверку объекта и документов, договоры, координацию с нотариусом, а также налоговые и иммиграционные вопросы иностранных покупателей.

Кто может купить недвижимость в Италии?

Гражданам ЕС и ЕЭЗ проверка взаимности не нужна. Граждане стран вне ЕС, законно проживающие в Италии с соответствующим ВНЖ, также обычно приравниваются к гражданам Италии в отношении гражданских прав. Для остальных покупателей нотариус или юрист должен проверить взаимность по статье 16 предварительных положений к Гражданскому кодексу и применимые двусторонние инвестиционные соглашения.

Юридическая проверка до подписания

До внесения существенного задатка покупателю следует проверить право собственности, ипотеки и другие обременения, градостроительное и кадастровое соответствие, разрешения на строительство, вопросы кондоминиума, статус фактического пользования и договорные условия продажи. Нотариус выполняет обязательные проверки для сделки, но независимая юридическая проверка позволяет оценить договорные и практические риски до возникновения обязательств.

Предложение, предварительный договор и задаток

Предложение о покупке может стать обязательным после принятия в зависимости от текста. Предварительный договор, compromesso, обычно фиксирует объект, цену, дату окончательной сделки, задаток и условия. Регистрация предварительного договора не передает право собственности: окончательный переход происходит по нотариальному акту.

Налоги при покупке

Налоги зависят от продавца, режима НДС и права на льготу prima casa. При покупке у частного продавца или в сделке, освобожденной от НДС, обычный регистрационный налог составляет, как правило, 9%, а ипотечный и кадастровый налоги фиксированы. При применении льготы prima casa регистрационный налог может снизиться до 2%. Продажи с НДС используют другие ставки и фиксированные регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги. Нотариус рассчитывает и взимает налоги, связанные с актом.

Недвижимость и проживание в Италии

Собственная недвижимость может служить сильным доказательством жилья, но иммиграционное право по-прежнему зависит от конкретной визы. Финансово независимый заявитель может использовать свое жилье в заявлении на визу выбранного места жительства при выполнении требований к доходу, страховке и другим условиям. Инвестор, желающий получить проживание, должен использовать одну из инвестиционных опций итальянской Golden Visa, а не считать стоимость дома квалифицируемой инвестицией.

Налоги и текущие расходы владельца

После покупки владелец может платить IMU, TARI, расходы кондоминиума, страхование, обслуживание и, когда применимо, налог на доход от аренды. Правильный режим зависит от объекта, муниципалитета и налогового статуса владельца. Тем, кто может стать налоговым резидентом Италии, следует координировать покупку с итальянским налоговым планированием, а не рассматривать недвижимость изолированно.

Взаимность нужно проверить до того, как покупатель из страны вне ЕС примет обязательства

Граждане ЕС и ЕЭЗ в общем случае могут покупать недвижимость без проверки взаимности, и многие законно проживающие в Италии граждане третьих стран также могут покупать по применимым правилам. Для других покупателей вне ЕС может потребоваться подтверждение взаимности для конкретного гражданства и сделки. Министерство иностранных дел ведет официальный режим взаимности, поэтому проверку следует провести до подписания обязательного предложения или внесения существенного депозита.

Сделка может стать обязательной до нотариального акта

Иностранные покупатели часто считают, что свободно могут отказаться от сделки до финального rogito. В Италии принятое предложение о покупке или предварительный договор могут уже создавать обязательства в зависимости от формулировок. Имеет значение и характер внесенной суммы: caparra confirmatoria имеет иные правовые последствия, чем простой аванс.

Поэтому юридическую и техническую проверку желательно в основном завершить до подписания документа, который станет обязательным. Добавить условие о финансировании или due diligence после подписания может быть невозможно, если исходное предложение такого условия не содержало.

Нотариус, адвокат и технический специалист выполняют разные функции

Нотариус — нейтральное публичное должностное лицо, оформляющее окончательный акт и выполняющее предусмотренные законом проверки. Адвокат покупателя может защищать именно его интересы, согласовывать условия и анализировать договорные риски. Geometra, архитектор или инженер проверяют градостроительные, кадастровые и технические вопросы. Если считать одного специалиста заменой всем остальным, часть существенных рисков может остаться без проверки.

Налог на покупку: 9% — не единственная возможная ставка

Когда сделка облагается регистрационным налогом по обычному режиму покупки у частного лица, стандартная ставка обычно составляет 9% соответствующей налоговой базы, плюс фиксированные ипотечный и кадастровый сборы. При соблюдении условий prima casa регистрационный налог может составлять 2%. Сделки с НДС имеют другую структуру, поэтому до расчета налогов нужно определить продавца, объект и право покупателя на льготы.

Рекламной цены недостаточно для расчета денег, необходимых к закрытию сделки. Помимо налогов следует учитывать нотариальные расходы, комиссию агентства при наличии, технические проверки, переводы или доверенности и возможные расходы на финансирование.

Расходы после покупки

Владение может влечь ежегодные муниципальные налоги и сборы, расходы кондоминиума, коммунальные услуги, страхование и обслуживание. Обязанность по IMU и возможные льготы для основного жилья зависят от объекта и статуса собственника. Доход от аренды или последующая продажа также могут создавать налоговые обязательства в Италии, даже если владелец остается налоговым нерезидентом.

Покупка жилья все равно не создает итальянскую визу

Италия не предоставляет право проживания только из-за покупки недвижимости, а итальянская Investor Visa не предусматривает отдельную категорию инвестиций в недвижимость. Собственность может практически облегчить переезд благодаря жилью, но покупателю все равно требуется самостоятельное иммиграционное основание: elective residence, работа, семья, учеба или другой подходящий маршрут.

Если покупатель планирует стать налоговым резидентом Италии, сроки покупки, переезда и источник средств следует согласовать с налоговым планированием. Сделка и иммиграционная стратегия должны поддерживать друг друга, но это разные юридические процессы.

Практический вывод

Иностранному покупателю нужно разделять три вопроса: имеет ли он гражданское право на покупку, безопасен ли объект юридически и технически и соответствует ли сделка его более широкому иммиграционному и налоговому плану. Ответить только на первый вопрос недостаточно для надежной покупки.